对物业不满意，维权的正确打开方式

青岛新闻网12月26日讯 传播好声音凝聚正能量。市南区委宣传部推出市南宣讲专栏，本期宣讲活动邀请区内各部门、各单位宣讲员代表讲述身边故事，宣传惠民政策，切实提升宣讲实效。

大家好，我是宣讲员李阳，今天我宣讲的题目是《对物业不满意，维权的正确打开方式》。

在我们的日常生活中，经常因电梯维护、垃圾清扫、广告张贴、车辆停放等问题与物业公司产生纠纷，部分业主会采取拒不缴纳物业费的方式来表达自己的不满，但通常情况下无法得到法律的支持，那么业主应如何以正确的方式向物业公司维权呢?

让我们先通过一个真实的案例来详细了解一下：

王女士是青岛某小区的一位业主。2015年年初，该小区业委会与青岛某物业公司签署了《物业管理委托合同》，约定由该物业公司为该小区业主提供管理和服务。但该物业公司入驻小区后，王女士仅缴纳了几个月的物业费，之后便停止缴费，理由是对该物业公司的服务不满意。王女士认为，物业公司应按照《青岛市物业管理条例》的规定和《物业管理委托合同》的约定履行其应尽的职责和义务，但该物业公司未能按约履行职责和义务，小区存在基础设施破旧失修、垃圾堆积成山、野狗成群威胁居民安全、停车管理混乱不堪、电梯内小广告重重叠叠等严重违反合同约定的问题，物业公司服务不到位，小区内脏乱差臭丑，根据合同约定应先服务，后缴费，因此王女士认为自己有理由拒绝缴纳物业费。

因为上述问题，王女士和该物业公司产生了比较激烈的矛盾冲突，长期无法得到解决。该物业公司最终选择向市南区人民法院提起诉讼，要求王女士缴纳拖欠的物业费。

法院审理认为，该小区业委会经业主大会选举产生，并已在市南区物业管理办公室备案，在无相反证据证明该业委会无权与物业公司签署物业管理委托合同的情况下，本案业委会与该物业公司所签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实、内容合法有效。该合同对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用等事项进行了明确约定。物业管理公司、小区的所有业主及物业使用人均应按上述合同约定的事项履行相应的义务。被告王女士是该涉案小区的业主及使用人，根据《物业管理委托合同》的约定及相关法律规定，王女士负有按合同约定缴纳物业服务费的义务。

王女士主张，原告未尽职履行物业管理委托事项，导致小区内长期存在卫生脏乱差、小区道路交通无序、树木枯萎、健身器材无法使用等情形，并提供了一宗照片，证明该物业公司提供的物业服务严重不到位。法院认为，基于物业服务合同的特殊性，物业服务过程是一个长期的、不间断的持续过程，公共卫生需连续性清扫、公共设施需定期维护和养护，均决定了不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物就认定物业服务公司卫生清洁不到位，不能仅凭某个时刻小区内公共设施的损毁、车辆秩序的混乱就认定物业服务公司的各项管理活动不达标，应当从整体上判断物业公司是否尽到了自己的义务。但王女士所提供的证据并未载明拍摄时间，不足以证明原告的物业管理服务长期存在上述问题。王女士本应按照合同约定缴纳物业服务费，其未按约定缴纳，已构成违约。因此，法院判令王女士限期内缴纳拖欠的物业服务费3000余元。

近年来，法院受理的物业服务合同案件呈现增长态势，且原告几乎都是物业公司，诉讼请求绝大部分是要求业主给付物业管理费，涉案数额通常不大，但因物业公司与业主矛盾激化，大部分业主不同意接受调解。

针对近年来出现的物业服务合同纠纷，法官提醒广大群众要注意以下几点：

1、如果业主认为本小区的物业公司在其物业管理服务过程中存在瑕疵，广大业主可以按照物业管理委托合同的约定，通过业委会或业主大会按照法定程序要求物业服务公司限期整改，直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益，而不应以拒付物业服务费的方式对抗物业公司瑕疵的服务行为。

2、广大业主应当强化证据保全意识，及时有效地固定证据，对物业服务不到位留存证据时，要能体现出拍照的时间、地点，必要时可通过公证固定和保存证据。单纯以拖欠物业费的方式消极应对有瑕疵的物业服务，不仅会构成违约，而且也有可能因错过证据保存的最佳时机而遭受损失。

与此同时，物业公司也应注意提高服务意识，严格按照物业服务合同的内容履行管理和服务义务，从源头上减少物业纠纷的发生，共同营造美好、和谐、温馨的居住环境。